年収500万円の方が購入できるマンションの価格は、どのくらいになるのでしょうか。

今回は、「年収倍率」と「返済負担率」という2つの指標を用いて解説していきます。

■年収倍率から計算

年収倍率とは、住宅ローンの借入額が年収の何倍に相当するかを示す指標です。

次の計算式で求めることができます。

年収倍率＝住宅ローン借入額 ÷ 年収

「2023年度フラット35利用者調査」によると、2023年4月から2024年3月までの全国のマンション購入者（フラット35利用者）の平均年収倍率は7.2倍でした。ただし、購入する物件の地域や、新築と中古の区別によって、この倍率は異なる場合があります。

■新築マンション

■中古マンション

参考：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」

■競争相手が少ない

返済負担率とは、年収に対して年間の住宅ローン返済額が占める割合を示す指標です。

この返済負担率は、以下の簡易計算式で算出できます。

返済負担率＝年間の返済額合計 ÷ 年収

金利分は含まれていないため、正確な計算は金融機関のシミュレーションツールなどで確認することをお勧めします。

返済負担率は住宅ローン審査の重要な要素の一つで、多くの金融機関では25%～35%の範囲に設定されています。

一般的には、どのくらいの返済負担率が多いのでしょうか。

国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅ローンを利用している世帯の平均返済負担率（分譲マンション）は15.5%です。また、住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2024年4月）」によると、返済負担率が15%から20%の範囲に収まるケースが最も多く、国土交通省の調査結果と一致しています。

年収500万円のケースで、どれくらいの住宅ローンが借りられるかについては、以下の一覧表でご確認ください。

※借入金利0.45%・元利均等返済・借入期間35年で計算

年収500万円の人が返済負担率15%～20%で住宅ローンを借りる場合、頭金なしだと、購入できるマンション価格は2000万円台～3000万円台前半となります。

参考：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2024年4月調査）」

■好立地の物件もある

年収500万円の場合、首都圏の新築マンション購入者の平均年収倍率を基にすると、約3850万円の物件が考えられます。一方で、返済負担率が最も高い場合のマンション価格は、2000万円台から3000万円台前半となります。

月々の住宅ローン返済額と現在の賃貸家賃を比較すると、「返済負担率が高めでも支払いは可能」と感じる方もいるかもしれません。平均年収倍率から見ると、返済負担率25%（約4000万円）でも問題ないように思えるかもしれません。

しかし、マンション購入後には住宅ローン以外にもさまざまな月々の費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。購入時の注意点については、記事の後半で詳しく解説します。

また、現在は年収500万円でも、将来的には600万円、700万円、さらには1000万円と増加する見込みの方もいれば、今後の収入が不確定な方もいるでしょう。夫婦二人暮らしから将来的に子どもを希望する方もいるかもしれません。このように、家庭の状況によって、同じ年収500万円でも無理なく購入できるマンションの価格帯は異なります。

まずはライフプランとマネープランを立て、不安があれば購入前にファイナンシャルプランナーに相談するのが良いでしょう。

マンション購入を検討する際、どのような視点で選びますか？家を購入する際に重視するポイントは人それぞれですが、一般的には次のような要素が考えられます。

• 価格
• 駅からのアクセス
• 交通の利便性（会社や実家へのアクセス）
• 子どもの学区
• 子育てのしやすさ
• 生活環境
• マンションの間取りや広さ
• 共用設備の充実度

マンション選びで後悔しないためには、上記の条件に加え「資産価値」も重要なポイントです。

資産価値については、「家を売るときに必要なこと」と思うかもしれませんが、実はこれが「万が一の備え」になります。

マイホームでの生活は長期間にわたりますので、たとえ今のマンションに一生住むつもりでも、転勤や家族構成の変化（子どもが生まれて家が手狭になったり、逆に子どもが独立して家が広すぎる場合）など、引っ越しを余儀なくされる可能性もあります。

このような場合、住んでいたマンションを売却することになりますが、売却額が住宅ローンの残債を下回ることもあるため注意が必要です。これを「残債割れ」といいます。

残債割れが起こると、自己資金で補填してローンを返済しなければなりません。しかし、資産価値の高いマンションであれば、価格が下がりにくいため、残債割れのリスクが低くなります。また、購入時より高い価格で売却できる可能性もあります。

資産価値のあるマンションの選び方については、以下で詳しく解説していますので、マンション選びを始める前にぜひご覧ください。

┃まとめ