失敗しない不動産コラム
2023/08/25
中古マンションのリフォームを考えてるアナタへ②～リフォームする流れと注意点～
┃その❶から…
中古マンションのリフォームを考えてるアナタへ①～できること・できないこと～
┃中古マンションをリフォームする流れ
中古マンション購入時にリフォームするときの主な流れは、下記のとおりです。
■主な流れ
❶リフォーム会社探し
❷物件探し
❸気になる物件があればマンションの管理規約でリフォームの制限や条件を確認
❹物件選択
❺リフォーム費用の見積もりと住宅ローン選び
❻売買契約・リフォーム工事請負契約締結
❼リフォーム詳細決定
❽物件残代金の支払い・引き渡し
❾リフォーム工事着工
❿リフォーム終了後、問題なければ入居開始
リフォームを前提とした中古マンション購入では、
物件探しの段階からリフォーム会社に相談すると、物件選びもスムーズに進められます。
マンションリフォームでは、建物の構造や管理規約、使用細則（共同生活上のルール）など、
リフォーム前にチェックすべき項目が複数あります。
個人では判断しにくいポイントをリフォーム会社に相談することで、
希望どおりのリフォームが行える物件かどうかの判断がしやすくなります。
ローンを選ぶ際には、物件の購入代金とリフォーム費用をまとめて借りられる
一体型のローンも選択肢に入れましょう。ローンについては後ほど詳しく紹介します。
そして、リフォーム工事は物件引き渡し後に行うのが一般的です。
子どもの進学や、マンションの買い替えなどで入居時期に希望がある場合は、
特にスケジュールに余裕を持たせておくことが大切です。
┃リフォームに適したマンションの選び方
リフォームを前提として中古マンションを探す場合は、物件選びにポイントがあります。
■築年数
近年は中古マンションの需要が高まっており、なかには新築マンションと
同等の価格で販売されるケースもあります。
購入費用をできるだけ抑えたいのであれば、物件価格が比較的安くなる築20～30年程度の物件を選ぶのがポイントです。
■物件の構造
マンションの構造は、大きく分けると壁式構造とラーメン構造の2種類に分けられます。
壁式構造はその名のとおり耐力壁で建物を支える構造で、ラーメン構造は柱と梁で建物を支える構造になっています。
壁式構造は構造上壁を撤去できないため、間仕切り壁を取り払った間取り変更は基本的にできません。
そのため、間取りの変更を希望する場合はラーメン構造の物件を選ぶ方がいいでしょう。
■マンションの管理規約
前述したとおり、マンションリフォームでは管理規約に従って工事を行うのが原則です。
リフォーム工事前には必ず管理組合に申請し、工事後には管理規約どおりにリフォームされているかの確認を受けます。
そのため、購入前には必ずマンションの管理規約を確認し、
希望するリフォーム工事が可能か否かチェックしたうえで購入を決めるようにしましょう。
┃リフォームする際の注意点
中古マンションのリフォームで注意したいのが、物件価格と工事費用のバランスです。
リフォーム費用が思っていたよりも高くなってしまうと、せっかく物件価格を抑えられても、すぐに予算オーバーになってしまいます。
中古マンションは物件価格とリフォーム費用にプラスして、管理費や修繕積立金・各種税金などの維持費も発生します。
トータルコストをシミュレーションしたうえで資金計画を立てることが大切です。
□ローンを組むなら一体型がおすすめ
住宅購入費とリフォーム費用をローンで支払う際は、下記の3つのローンの選択肢があります。
■選択肢例
住宅ローン+自己資金
住宅ローン+リフォームローン
リフォーム一体型住宅ローン
自己資金に余裕がある場合は、「1. 住宅ローン+自己資金」の選択肢がおすすめですが、
リフォーム費用が高額になる場合は、借り入れを選択する人が多いでしょう。その場合の選択肢が2と3です。
リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済期間も短めに設定されていることが多いです。
そのため、「2. 住宅ローン+リフォームローン」を選択した場合は、最初の10年は返済負担が大きくなってしまいます。
一方、「3. リフォーム一体型住宅ローン」は、リフォーム分の借り入れも住宅ローンの金利、
返済期間が適用されるため、2の選択肢よりも返済負担は少なくなります。
ただし、ローン審査時には物件価格と併せてリフォーム費用の提示が必要です。
そのため、購入前にリフォーム内容が決まっており、購入と同時にリフォームを行う場合に適した選択肢となります。
リフォーム一体型ローンは、金融機関によっては住宅ローンの最優遇金利が適用されないケースもありますが、
複数の金融機関で取り扱っているため、相見積りをとるなどして比較検討してみましょう。
□近隣住人へのあいさつも忘れずに
リフォーム工事を行う際は、上下階と左右の住民にあらかじめ挨拶をするようにしましょう。
リフォーム工事期間中は、騒音や粉じんなどで迷惑をかけてしまう可能性があります。
リフォーム後に良好な関係を築くためにも、近隣への配慮は忘れないようにしましょう。
□西尾張の地元に実績がある■
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